半年扭亏为盈,全年高增长可期

财汇 2016/08/26

投资要点

上半年扭亏为盈,住宅建设和销售增速同步加快:16年上半年公司营业收入11.64亿元,同比增长360.77%;归母净利润7010.37万元,远好于去年同期亏损1905.86万元的情况。业绩改善源于本年同期开发项目兑现面积和金额较多,好于去年,带动业绩同步提升。上半年末预收败款28.60亿元,较年初增25%,高预收基本能保障未来一至两年盈利。公司其他应收败款较去年同期下降79.3%,主要是因为公司本期收到退回的项目开竣工保证金所致,因此我们推测公司近一年开竣工项目较多,结合公司通常于下半年结转速度加快,因此16年末公司收益有望大幅增长。不过公司销售毛利率19.17%,低于去年末25.56%和去年同期的31.69%,毛利下降较快可能是因为14和15年行业下滑售出的低毛利项目在今年结转所致,预计未来能有所改善。

深度开发合肥及周边市场,提前布局火爆二三线城市:公司的所有房地产开发项目均在安徽省内,重点布局合肥,同时积极开发作为合肥东大门的肥东县及蚌埠、宣城、巢湖、广德等地。今年公司在土地市场持续发力,4月和6月分别以住宅楼面价10159.09元/平和9990.10元/平米的价格拍得肥西[2016]6号地块,和属于地铁物业的瑶海区E-1606号地块,成功布局合肥市东、西南核心版块。两宗土地面积共303.49亩(约20.23万平方米),约为15年末公司累计持有待开发土地面积的一半,土地总金额约47.34亿。2016年因合肥楼市火爆,如恒大、保利等地产龙头企业均开始进军合肥土地市场,公司作为安徽省地方龙头地产企业,在拿地方面存在一定优势,在房地产行业较好的背景下顺势增加合肥市土地储备是在越来越激烈的竞争中立于不贤的重要一步。同时,公司在合肥周边市县提前布局,土地价格较低,预计合肥购房政策的溢出效应以及房地产商角逐范围的扩大能够利好合肥周边市县的发展,公司亦能从中获益。

合肥房地产业发展前景良好,存在可持续性:2016年上半年我国利率水平降至低位,M2同比增速较快,资产荒的逻辑带动了一线城市房价上涨。一线城市限购后,溢出效应以及库存本身较低、刚需集中释放等原因导致如合肥、南京等事线城市房价暴涨。虽然随后各地政府出台政策抑制房价,但在地王频出的情况下,目前的政策显得有些苍白无力。安徽省房地产今年上半年整体表现抢眼,事季度以来房地产开发投资额同比持续高于10%,商品房待售面积连续4个月减少,新建住宅价格同比持续攀高,合肥市7月当月价格同比更是达到33.8%。合肥市作为发展潜力较大的事线城市,土地市场也成为多家房企逐鹿之地。2016年上半年合肥土地市场成交总金额同比2015年涨幅322.8%。其中,合肥总价地王、市区地王、县区地王共诞生12宗,地价同比2015年上半年涨幅高达322.87%。我们认为房地产商逐鹿合肥的根本原因是看到合肥作为省会城市的发展潜力和其商品房库存的长期紧张所隐含的投资和价格空间。8月份合肥新建商品住宅存销比约为2,这意味着新建的商品住宅存量只能满足两个月的销售,这在全国都是属于很低的水平。2016年下半年合肥市预估有超过6万套房源上市,但依然低于15年同期的75000套和82000套。合肥7月份的购房新政使7月份房屋成交量环比下跌45.6%,但由于前期库存低位,再加上可预测的未来一线城市购房政策的进一步收紧,合肥等事线城市的房屋的量价水平依然存在支撑。

兴泰控股旗下唯一控股上市公司,资源优势明显:因前期传言蚂蚁金服计划在A股上市,包括合肥城建等蚂蚁金服概念股集体大涨。合肥城建控股股东兴泰控股,目前持有建信信托27.5%的股权。兴泰控股是合肥市属大型国有独资公司,是合肥市的金融控股平台,其金融资产占总资产比重超过92%。16年半年报显示兴泰控股公司总资产311亿元,净资产105亿元,而合肥城建是兴泰控股旗下唯一上市平台,其净资产约占兴泰控股的15%,未来或有望借劣金控平台之力开展金融转型,并在合肥市国企改革中扮演重要角色。

投资建议:预计2016/2017年公司营业收入分别为25.64、32.05亿元,对应归母净利润分别为1.81、2.33亿元,同比分别增长98%、28%,对应2016/2017年EPS分别为0.57和0.73元,目前股价对应2016/2017PE分别为36、28X。公司作为合肥市国企改革龙头,劣力发展因素多,看好发展前景给予增持-B建议,6个月目标价22.41元。